Sim, a decisão de uma assembleia que proíbe o Airbnb em um condomínio pode ser anulada na Justiça se não respeitar o quórum legal, as regras da convenção ou se ferir os limites de atuação dos condôminos. Mas o simples fato de você discordar da proibição, ou de não ter participado da reunião, não torna a votação inválida.

Assembleia pode proibir Airbnb por maioria simples? Entenda quando o quórum pode mudar a validade da decisão

Antes de concluir que a proibição vale ou que ela é nula, é preciso descobrir exatamente o que foi votado, o que já dizia a convenção e qual quórum era necessário para aquela decisão.

É aí que muitos conflitos começam.

A maioria dos presentes votou pela proibição do Airbnb. Isso basta?

Não, apenas a maioria dos presentes não basta. Uma votação por maioria simples de quem compareceu à reunião é um dos principais motivos que tornam a decisão inválida e passível de anulação na Justiça.

O entendimento consolidado pelo STJ exige que qualquer restrição ou permissão para locação por temporada, como por exemplo, através do Airbnb, obedeça a regras rígidas de quórum.

Dois terços significa 2/3 dos presentes na assembleia?

Não. Dois terços significa 2/3 de todos os proprietários (condôminos) do prédio, e não apenas de quem compareceu à reunião naquele dia.

Essa confusão é muito comum, mas juridicamente a diferença é gigantesca!

O quórum exigido é de 2/3 de TODOS os condôminos. De acordo com o Artigo 1.351 do Código Civil, para alterar a convenção ou mudar a destinação das unidades, é necessária a aprovação de dois terços de todos os proprietários do prédio, e não meramente de quem estava presente na sala ou na chamada virtual. 

Como é quase impossível colocar 2/3 de um prédio inteiro dentro de uma mesma reunião, a Lei 14.309/2022 permite que a assembleia fique em sessão permanente (aberta) por até 90 dias. Assim, o síndico pode coletar os votos que faltam eletronicamente ou de porta em porta nos dias seguintes. 

Se a ata da reunião do seu condomínio foi encerrada naquele mesmo dia contando apenas a maioria simples ou 2/3 de quem estava lá dentro, a votação não atingiu o quórum legal obrigatório.

Então toda proibição de Airbnb aprovada sem 2/3 é nula?

Não, necessariamente. Existe um detalhe crucial: o quórum de 2/3 só é obrigatório se o condomínio estiver tentando criar uma regra nova para proibir algo que antes era permitido ou para liberar o aplicativo.

A proibição sem 2/3 pode ser válida em um cenário muito comum, conforme o entendimento mais recente do STJ:

1. Se a Convenção atual já fala em “uso exclusivamente residencial”

De acordo com a Segunda Seção do STJ (REsp 2.121.055), a altíssima rotatividade do Airbnb descaracteriza a destinação residencial e se assemelha a uma atividade comercial ou de hospedagem atípica.

Por isso, se o documento do condomínio já tiver a cláusula padrão de “uso exclusivamente residencial”, o condomínio não precisa de 2/3 para proibir o Airbnb. A assembleia pode votar por maioria simples apenas para fazer valer a regra que já existia. Nesse caso, a votação por maioria simples é válida.

Quando a proibição sem 2/3 é nula?

A votação por maioria simples é completamente nula se a convenção for antiga e o condomínio tentar aprovar uma alteração no texto para inserir um artigo proibindo expressamente o Airbnb ou criar multas pesadas sem respaldo anterior. 

Para mexer na redação da convenção, o quórum de 2/3 do todo é exigido pelo Artigo 1.351 do Código Civil. 

E a regra do silêncio?

A expressão “regra do silêncio” resume a inversão de lógica trazida pelo STJ, ou seja, se a convenção do condomínio for silenciosa/omissa sobre o aluguel por curta temporada, a atividade é considerada proibida por padrão.

Antes do entendimento fixado no julgamento do REsp 2.121.055, a lógica aplicada por muitos tribunais funcionava a favor do proprietário: “Se a convenção do condomínio é silenciosa e não proíbe expressamente o Airbnb, o morador tem o direito de alugar com base no direito de propriedade”. 

Com a tese estabelecida pelo STJ, essa premissa mudou totalmente em condomínios de finalidade estritamente residencial.

A decisão de proibir Airbnb dentro do condomínio foi tomada por Regimento Interno. É possível contestar? 

Sim, é possível contestar, e há grandes chances de anulação na Justiça se a proibição foi criada do zero diretamente no Regimento Interno. 

Mudar as regras do condomínio usando apenas o Regimento Interno para banir o Airbnb gera uma grave ilegalidade jurídica pelos seguintes motivos:

1. Hierarquia das Leis Condominiais

O Regimento Interno serve apenas para ditar regras de convivência do dia a dia (ex: horários da piscina, regras para mudanças, uso do salão de festas). Ele está subordinado à Convenção de Condomínio.

O Regimento Interno não tem poder legal para restringir o direito de propriedade ou proibir modalidades de locação se a Convenção do prédio for omissa. Proibições dessa magnitude devem constar ou ser inseridas na Convenção.

2. Manobra para burlar o Quórum Legal

Modificar a Convenção do condomínio exige uma votação extremamente rígida: aprovação de 2/3 de todos os proprietários do prédio, conforme Artigo 1.351 do Código Civil.

Já o Regimento Interno costuma ser alterado por maioria simples dos presentes na assembleia. 

Quando o condomínio usa o Regimento Interno para banir aplicativos como o Airbnb, por exemplo, ele geralmente está tentando criar um atalho por não conseguir os votos necessários para mudar a Convenção. 

Juízes e Tribunais de Justiça anulam essa prática por considerá-la um desvio ilegal de quórum. 

Qual é a única exceção em que a decisão do Regimento seria válida?

A alteração no Regimento Interno só terá validade jurídica se a Convenção do prédio já possuir uma proibição genérica clara, como “é expressamente proibida qualquer locação por temporada ou hospedagem remunerada de curta duração neste edifício”.

Nessa situação específica, se o Regimento Interno foi modificado por maioria simples apenas para detalhar e citar o nome “Airbnb” ou estipular o passo a passo da fiscalização, a medida é válida, pois a proibição original já existia na Convenção.

Como agir para contestar?

Analise a Convenção Coletiva: Peça uma cópia atualizada da Convenção ao síndico ou pegue no Cartório de Registro de Imóveis. Se ela for omissa sobre locação por temporada, a decisão do Regimento Interno é frágil.

Envie uma Notificação Extrajudicial: Com a ajuda de um advogado especializado, envie uma notificação ao síndico alertando que a alteração via Regimento violou a hierarquia das normas e o quórum de 2/3 exigido pelo Código Civil.

Ação Anulatória de Assembleia: Se o condomínio insistir em aplicar multas ou barrar hóspedes na portaria, você pode entrar com uma ação judicial com pedido de liminar de urgência para suspender os efeitos daquela assembleia até o julgamento final.

A convenção já dizia que o condomínio era exclusivamente residencial. A assembleia ainda precisava alterar alguma coisa?

Depende do que a convenção já estabelecia e do que a assembleia decidiu mudar. A expressão “uso exclusivamente residencial”, sozinha, não resolve automaticamente se uma nova restrição ao aluguel de curta duração exigia alteração da convenção.

Você pode ter comprado um imóvel e encontrado na convenção apenas a determinação de que as unidades são destinadas à moradia. Nenhuma menção a Airbnb, plataformas digitais ou estadias de curta duração.

Anos depois, uma assembleia aprova uma regra proibindo esse tipo de utilização.

A questão, então, não é apenas saber se o condomínio é residencial. É entender se a assembleia estava fazendo cumprir uma regra que já existia ou criando uma nova limitação ao uso dos apartamentos.

Essa diferença importa.

Se a decisão criou uma restrição que antes não estava prevista e, para isso, modificou a convenção, será necessário verificar se a votação respeitou o quórum exigido para essa alteração.

Mas existe outro lado dessa discussão.

O condomínio pode sustentar que determinada forma de curta estadia já era incompatível com a finalidade residencial, mesmo sem a palavra “Airbnb” escrita na convenção. Nesse caso, será preciso analisar como o imóvel estava sendo utilizado, porque nem toda estadia curta apresenta as mesmas características.

Um apartamento cedido temporariamente para uma família utilizar como residência não se confunde necessariamente com uma unidade explorada de maneira contínua, com sucessivas entradas e saídas, alta rotatividade e características próprias de uma operação de hospedagem.

Por isso, a ausência da palavra “Airbnb” na convenção não significa automaticamente que qualquer utilização seja permitida. Mas a simples expressão “uso residencial” também não deve ser usada, isoladamente, para encerrar toda a discussão.

Essa questão ainda está sendo definida pelo STJ, que deverá esclarecer se a previsão de destinação residencial, sem uma proibição expressa, é suficiente para impedir locações de curta duração realizadas por plataformas digitais.

Até que haja essa definição, a análise precisa considerar três pontos em conjunto: o que já dizia a convenção, o que a assembleia efetivamente aprovou e como o imóvel estava sendo utilizado.

Eu não fui convocado para a assembleia. A votação continua válida?

Não. A falta de convocação de qualquer proprietário gera o que a lei chama de vício formal gravíssimo, tornando toda a assembleia ou as decisões tomadas nela, passível de anulação total na Justiça.

A base legal para isso é extremamente clara:

• O Artigo 1.354 do Código Civil diz que “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

A regra vale mesmo se você fosse minoria. O condomínio não pode argumentar que “o seu voto não mudaria o resultado final”. O direito violado não é apenas o direito de voto, mas o direito de voz e de debate. Você foi privado de tentar convencer os outros moradores e de expor seus argumentos contra a proibição do Airbnb.

A obrigação é do condomínio, ou seja, do síndico ou da administradora comprovar judicialmente que enviou o edital para você por e-mail, carta protocolada ou aplicativo oficial, conforme dita a convenção. 

Se o seu cadastro estava atualizado e eles simplesmente esqueceram de te avisar, a reunião perde a validade jurídica.

O que você pode fazer imediatamente?

1. Notifique o síndico por escrito: Envie um e-mail ou uma notificação extrajudicial formal informando que você não recebeu o edital de convocação e, por isso, a assembleia violou o Artigo 1.354 do Código Civil. Exija que os efeitos da proibição do Airbnb sejam suspensos e que uma nova reunião regular seja convocada.
2. Ação Judicial de Anulação de Assembleia: Se o síndico ignorar seu contato ou tentar aplicar multas contra os seus hóspedes, você pode entrar com uma ação judicial. O juiz costuma conceder uma liminar de urgência suspendendo a proibição do Airbnb no seu caso assim que ficar provado que você foi excluído da convocação.

O assunto “Airbnb” não estava no edital. A assembleia poderia votar a proibição?

Não. Esse é mais um vício formal grave. A legislação de condomínios estabelece que a assembleia só pode deliberar e votar sobre os assuntos que constavam expressamente na pauta do edital de convocação.

Votar um tema complexo e restritivo como o banimento do Airbnb sem aviso prévio gera a nulidade jurídica daquela decisão específica pelos seguintes motivos:

1. Quebra do princípio da transparência e informação

O edital existe justamente para dar previsibilidade. O condômino tem o direito de ler a pauta e decidir se o assunto é importante o suficiente para ele comparecer, enviar um procurador ou enviar um voto digital.

Se o tema “Airbnb” estivesse explícito, moradores que alugam ou que têm interesse no assunto certamente fariam questão de estar presentes para debater e votar. Omitir o tema impede o direito de defesa e de preparação dos proprietários afetados.

2. A proibição do uso de “Assuntos Gerais” para votações

Muitas vezes, síndicos abrem espaço no final da reunião para “Assuntos Gerais” ou “Deliberações Diversas” e aproveitam para colocar o Airbnb em votação.

A jurisprudência dos tribunais e as regras do Código Civil são pacíficas: o item “Assuntos Gerais” serve apenas para debates, sugestões, conversas e troca de ideias. Nenhuma regra nova, taxa extra, punição ou restrição de direito de propriedade pode ser votada e aprovada sob esse guarda-chuva genérico.

O que acontece com a assembleia agora?

A nulidade do item do Airbnb não cancela a assembleia inteira. Se a reunião serviu também para aprovar as contas do ano ou eleger um conselheiro, essas outras decisões continuam válidas, desde que tenham sido listadas na pauta. No entanto, a decisão sobre a proibição do Airbnb é juridicamente nula e não tem poder para gerar multas ou sanções contra você. 

Por isso, o edital é tão importante quanto a ata quando se analisa uma possível anulação.

Como saber se a assembleia que proibiu Airbnb tem algum problema?

Antes de concluir qualquer coisa, reúna os documentos.

1. Convenção do condomínio: qual destinação foi estabelecida e o que ela já dizia sobre locação, hospedagem ou utilização das unidades.
2. Regimento interno: quais regras já existiam e se a nova restrição foi inserida apenas nele.
3. Edital de convocação: qual matéria os proprietários foram chamados a discutir.
4. Comprovantes de convocação: se todos os condôminos tiveram a oportunidade de participar.
5. Ata da assembleia: o que efetivamente foi aprovado.
6. Lista de presença e votação: quantos condôminos participaram, como votaram e qual foi o critério utilizado para contar os votos.
7. Texto da alteração aprovada: se houve modificação da convenção ou apenas uma deliberação isolada.
8. Notificações e multas posteriores: como o condomínio passou a aplicar a decisão.
9. Forma de utilização do imóvel: se estamos diante de verdadeira locação por temporada ou de outra modalidade de curta estadia.

Perceba que não existe um único documento capaz de responder à questão sozinho.

Uma ata que diz “aprovado pela maioria” pode esconder justamente a informação mais importante: qual maioria era necessária para aquela decisão?

Já recebi multa baseada nessa assembleia. Posso simplesmente deixar de pagar?

Não é recomendável ignorar a cobrança apenas porque você acredita que a assembleia foi irregular. Ignorar o boleto de cobrança pode trazer sérios problemas financeiros imediatos para você, como: protesto, Ação de Execução e perda do direito de voto.

O que você deve fazer em vez de apenas ignorar?

Para se proteger e não dar margem para o condomínio te cobrar como um “devedor comum”, você deve adotar uma destas estratégias formais:

Opção 1: Impugnação Administrativa

Escreva uma contestação formal direcionada ao síndico e à administradora. Exponha os erros da assembleia e exija a anulação da multa.

• Dica de segurança: Se o condomínio emitiu a multa no mesmo boleto do condomínio mensal, exija o desmembramento (um boleto apenas para a taxa mensal comum e outro separado para a multa do Airbnb). Pague a taxa comum rigorosamente em dia para nunca ser considerado um inadimplente das despesas essenciais do prédio.

Opção 2: Ação Judicial com Depósito em Juízo

Se o síndico se recusar a cancelar a multa ou a desmembrar o boleto, você precisará entrar com uma Ação Anulatória com pedido de liminar de urgência.

Através de um advogado especializado, você pede autorização ao juiz para realizar o depósito judicial do valor da multa. Dessa forma, você mostra ao juiz que tem o dinheiro e quer pagar se estiver errado, mas o valor fica “congelado” com a Justiça até que o juiz decida se a assembleia valeu ou não. Isso impede o condomínio de sujar seu nome ou cortar seus direitos.

Como o condomínio fez a cobrança dessa multa? Ela veio embutida no boleto normal do condomínio ou enviaram um boleto separado apenas para a penalidade? 

Busque sempre auxílio jurídico especializado.

Comprei o imóvel para curta estadia e depois o condomínio proibiu. Tenho direito adquirido?

Infelizmente, não. De acordo com o entendimento consolidado e atualizado do Superior Tribunal de Justiça, o fato de você ter comprado o imóvel com a intenção de fazer Airbnb ou de já operar o aplicativo há algum tempo não gera direito adquirido frente às regras do condomínio.

A jurisprudência aplica as seguintes premissas para esse tipo de situação:

• A tolerância anterior do condomínio, o fato de nunca terem reclamado ou o seu histórico de locações sem atritos não criam uma blindagem jurídica definitiva. A coletividade do condomínio tem o direito de rever suas normas de segurança e convivência a qualquer momento em assembleia regular.
• O STJ pacificou que a locação de curtíssima duração reiterada por plataformas digitais se assemelha a um “contrato atípico de hospedagem” (comercial) e não a uma locação residencial comum. Como o direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar a função social e a segurança do prédio, a proibição posterior é considerada legítima pelos tribunais.
• Para contratos em andamento, pode-se defender na Justiça ou tentar negociar amigavelmente um prazo de transição. O condomínio não pode obrigar você a cancelar imediatamente reservas que já estavam fechadas e pagas antes da nova proibição entrar em vigor, sob pena de causar prejuízo financeiro desproporcional. No entanto, após cumprir esses contratos antigos, você fica impedido de abrir novas datas.

A assembleia proibiu o Airbnb no seu condomínio. Como saber se essa decisão é válida?

Se o seu condomínio aprovou uma proibição ou restrição ao Airbnb, a validade dessa decisão não pode ser determinada apenas pelo resultado registrado na ata.

A validade da proibição precisa ser analisada antes de definir como reagir

Se uma assembleia restringiu a utilização do seu imóvel para estadias de curta duração, o primeiro passo é verificar se essa decisão foi tomada de acordo com as regras que realmente se aplicavam ao seu condomínio e à matéria votada.

Convenção, regimento interno, edital de convocação, ata, lista de presença, votação e eventuais notificações ou multas ajudam a reconstruir o que aconteceu e a identificar se existe fundamento jurídico para questionar a decisão.

O Prete, Alves & Almeida Advogados atua no Direito Imobiliário e Condominial e pode analisar a documentação do condomínio, a validade da deliberação e os efeitos da restrição sobre o uso do imóvel, orientando o proprietário sobre as medidas juridicamente adequadas ao caso.

Se o seu condomínio proibiu ou restringiu o Airbnb e você tem dúvida sobre a validade da decisão, busque orientação jurídica especializada antes de aceitar a restrição, deixar de cumprir uma determinação ou tomar qualquer medida contra o condomínio.

Prete, Alves & Almeida Advogados: protegemos o patrimônio imobiliário dos nossos clientes em todas as etapas, da aquisição do imóvel à prevenção e resolução de conflitos imobiliários, condominiais e contratuais.