Comprou um imóvel na planta e o defeito apareceu anos depois? Entenda quando a construtora ainda pode responder e como funcionam os prazos de 90 dias, 180 dias, 5 e 10 anos.

Sim, ainda pode ser possível responsabilizar a construtora mesmo quando o defeito só aparece anos depois da entrega do imóvel.

A resposta não depende apenas de saber há quanto tempo as chaves foram entregues.

É preciso descobrir qual é a origem do problema, quando ele se tornou perceptível, se está relacionado à construção, qual era a vida útil esperada daquele sistema ou componente e o que o proprietário pretende exigir da construtora.

Isso é importante porque existem diferentes prazos jurídicos para situações diferentes.

O Código Civil estabelece uma garantia de cinco anos relacionada à solidez e segurança em determinadas construções. O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, determina que, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial começa quando o defeito fica evidenciado. E, em abril de 2026, a Quarta Turma do STJ decidiu que a pretensão de ressarcimento por vícios de construção está sujeita à prescrição de dez anos, com termo inicial na ciência do vício, distinguindo essa pretensão indenizatória dos prazos decadenciais. 

Portanto, ouvir da construtora que “a garantia de cinco anos acabou” não é suficiente, sozinho, para saber se o proprietário perdeu qualquer possibilidade de exigir uma providência.

Quando o problema é descoberto somente depois da aquisição, também é importante entender quando um defeito oculto no imóvel ainda pode gerar direito de reclamar, independentemente de a compra ter sido feita na planta ou de se tratar de um imóvel usado. 

Meu imóvel foi entregue há sete anos e o defeito apareceu agora. A construtora ainda pode ser responsável?

Pode, mas o fato de o imóvel ter sete anos não basta nem para responsabilizar a construtora nem para afastar sua responsabilidade.

Imagine uma situação bastante comum: o apartamento foi comprado na planta, a vistoria ocorreu normalmente e, durante anos, não havia sinal aparente de problema. Depois, os revestimentos de uma parede começam a se soltar.

Há pelo menos duas possibilidades muito diferentes.

Na primeira, uma avaliação técnica constata que o desprendimento ocorreu por falha na execução do assentamento, preparação inadequada da base ou outro problema originado na construção.

Na segunda, verifica-se que o revestimento foi alterado posteriormente, houve intervenção no local ou a deterioração decorreu de uma causa sem relação com a obra entregue pela construtora.

O sintoma pode ser parecido. A responsabilidade jurídica, não.

Por isso, quando o defeito aparece anos depois, a questão central passa a ser:

o problema surgiu agora ou uma falha antiga da construção apenas se tornou visível agora?

Um vício construtivo pode permanecer latente e somente produzir sinais perceptíveis depois de determinado período de uso.

O STJ já consolidou, no âmbito das relações de consumo, a compreensão de que vícios ocultos não decorrentes do desgaste normal podem aparecer mesmo depois da garantia contratual. Nesses casos, a análise considera também a vida útil razoavelmente esperada do bem, e não apenas a data final indicada em um certificado de garantia. 

Isso não significa responsabilidade eterna da construtora. Significa que o fim da garantia contratual não transforma automaticamente um defeito construtivo oculto em responsabilidade do proprietário.

O que pode ser considerado vício construtivo descoberto anos depois?

Vício construtivo é um problema relacionado à concepção, aos materiais ou à execução da construção capaz de comprometer a qualidade, adequação, funcionalidade, durabilidade ou, em situações mais graves, a solidez e a segurança da edificação.

Dependendo de sua origem, podem entrar nessa discussão situações como:

• revestimentos que se desprendem prematuramente;
• falhas de impermeabilização que começam a produzir infiltrações;
• fissuras ou trincas relacionadas à construção;
• problemas em instalações hidráulicas embutidas;
• falhas elétricas originadas na execução;
• problemas de cobertura;
• defeitos de vedação;
• falhas em sistemas ou componentes cuja durabilidade ficou muito abaixo do esperado.

Mas existe uma distinção fundamental:

defeito que apareceu depois não é sinônimo de vício oculto.

Um componente pode se deteriorar pelo uso normal. O proprietário pode deixar de realizar uma manutenção necessária. Uma reforma pode interferir em um sistema originalmente correto. Um vazamento pode vir de outra unidade. Uma intervenção posterior pode provocar o problema.

Por isso, a existência do dano é apenas o primeiro elemento.

Para responsabilizar a construtora, normalmente será necessário estabelecer a relação entre aquele problema e a construção originalmente entregue.

A construtora disse que a garantia era de cinco anos. Depois desse prazo ela não responde mais?

Não é correto tratar os cinco anos como um prazo único que encerra automaticamente qualquer direito relacionado a defeitos de construção.

Essa simplificação mistura institutos jurídicos diferentes.

O artigo 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde durante cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. O mesmo dispositivo estabelece, em seu parágrafo único, prazo de 180 dias após o aparecimento do vício ou defeito para o direito ali assegurado. 

Mas a controvérsia não termina aí.

Em julgamento publicado em 27 de abril de 2026, a Quarta Turma do STJ analisou uma ação de indenização por perdas e danos decorrentes de vícios de construção. O tribunal de origem havia tratado o período de cinco anos como um limite temporal absoluto para a responsabilidade do construtor.

O STJ reformou esse entendimento.

A decisão afirmou que:

• os cinco anos do art. 618 correspondem à garantia legal relacionada à solidez e segurança;
• os 180 dias previstos no parágrafo único não alcançam a pretensão indenizatória por perdas e danos;
• a pretensão de ressarcimento por vícios de construção se submete à prescrição de dez anos do art. 205 do Código Civil;
• nesse julgamento, o STJ adotou como termo inicial da prescrição a ciência do vício, com base na teoria da actio nata.

É uma distinção extremamente relevante para quem recebe como única resposta da construtora:

“Já passaram cinco anos. Não temos mais responsabilidade.”

Dependendo do defeito e, principalmente, da providência jurídica pretendida, essa resposta pode ser insuficiente.

Afinal, o prazo é de 90 dias, 180 dias, cinco anos ou dez anos?

Todos esses prazos podem aparecer em uma pesquisa sobre vício construtivo, mas eles não representam a mesma coisa.

Essa é uma das razões pelas quais olhar apenas para um número pode levar o proprietário a uma conclusão errada.

90 dias

No Código de Defesa do Consumidor, o prazo decadencial para reclamar de vícios em produtos e serviços duráveis é de 90 dias. Quando o vício é oculto, o art. 26, § 3º, determina que a contagem começa quando o defeito fica evidenciado.

Em outubro de 2025, o STJ julgou recurso envolvendo uma unidade habitacional entregue em 2014 e ação proposta em 2020. O tribunal de origem havia afastado a decadência porque considerou os problemas vícios ocultos e entendeu que os 90 dias começaram com a constatação do defeito. O STJ não reviu essa conclusão porque isso exigiria reexaminar fatos e provas, mas reiterou na ementa a regra legal de que, no vício oculto, o termo inicial ocorre com sua constatação. 

180 dias

O prazo de 180 dias está no parágrafo único do art. 618 do Código Civil e se relaciona ao direito assegurado por esse dispositivo.

A decisão do STJ de abril de 2026 é particularmente útil porque esclareceu que esse prazo não alcança a pretensão indenizatória por perdas e danos decorrentes do vício construtivo.

Cinco anos

Os cinco anos aparecem no caput do art. 618 do Código Civil como período de garantia pela solidez e segurança da obra nas hipóteses abrangidas pelo dispositivo. 

Não se deve transformar esse prazo em uma frase genérica como:

“A garantia de qualquer defeito do imóvel é de cinco anos.”

O próprio texto legal é mais específico, e a jurisprudência diferencia essa garantia dos prazos aplicáveis a outras pretensões.

Dez anos

O prazo de dez anos tem sido aplicado pelo STJ à pretensão indenizatória por vícios construtivos, com fundamento no art. 205 do Código Civil.

Em julho de 2025, o Informativo de Jurisprudência do STJ destacou expressamente: “O prazo prescricional decenal do art. 205 do CC é aplicável à pretensão indenizatória por vícios construtivos.” 

A decisão de abril de 2026 avançou sobre o tema ao registrar, no caso analisado, que a prescrição decenal para ressarcimento por vícios de construção tem início na ciência do vício.

Então qual desses prazos vale para o meu caso?

Isso depende do direito que está sendo exercido.

Uma reclamação destinada à correção de um vício, uma pretensão baseada especificamente na garantia do art. 618 e um pedido de ressarcimento por prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual não devem ser tratados como se fossem exatamente a mesma pretensão submetida ao mesmo prazo.

Essa é justamente a distinção que torna inadequado dizer simplesmente:

“Passaram cinco anos, então você perdeu o direito.”

Ou, no sentido contrário:

“Vício construtivo sempre pode ser cobrado durante dez anos.”

Nenhuma dessas frases é suficientemente precisa.

O defeito apareceu somente depois dos cinco anos. Ainda adianta procurar a construtora?

Sim. Um defeito descoberto depois do quinto ano merece ser analisado antes de se concluir que não existe mais responsabilidade.

Mas há uma diferença importante entre duas situações.

O problema apareceu dentro dos cinco anos e continuou depois

Suponha que o imóvel tenha sido entregue em 2021.

Em 2024 surgiram infiltrações. O proprietário abriu protocolos, a construtora realizou reparos, mas o problema reapareceu em 2026.

Nesse cenário, existe um histórico documentado demonstrando que o defeito já havia se manifestado anteriormente.

O primeiro sinal apareceu somente depois dos cinco anos

Agora imagine que o mesmo imóvel tenha funcionado aparentemente sem problemas e o primeiro sinal tenha surgido somente em 2027.

A análise se torna mais técnica.

Será necessário investigar se existe uma falha originária da construção que permaneceu oculta, se o componente apresentou durabilidade incompatível com sua vida útil esperada ou se o problema decorre de desgaste, manutenção, uso ou intervenção posterior.

O STJ reconhece, na interpretação do CDC sobre vícios ocultos, que a garantia contratual não é necessariamente o limite da responsabilidade do fornecedor. O critério da vida útil do bem pode ser relevante justamente porque determinados defeitos de fabricação ou construção permanecem latentes antes de se tornarem perceptíveis. 

Portanto, quanto mais tempo houver transcorrido, mais importante tende a ser a resposta técnica para uma pergunta:

por que esse defeito apareceu?

A construtora consertou durante a garantia, mas o problema voltou anos depois. Posso cobrar novamente?

A reincidência do mesmo problema pode ser juridicamente relevante e não deve ser tratada automaticamente como um defeito novo.

Imagine que, dois anos após a entrega, começaram a surgir manchas de umidade.

A construtora foi chamada, enviou uma equipe, realizou um reparo e repintou a parede.

Um ano depois, a mancha voltou.

Houve outra intervenção.

Algum tempo depois, a infiltração reapareceu.

Nesse cenário, a pergunta deixa de ser apenas “quando apareceu a mancha atual?”.

É necessário reconstruir todo o histórico:

• quando ocorreu a primeira manifestação;
• quando a construtora foi comunicada;
• quais diagnósticos foram apresentados;
• quais serviços foram realizados;
• se houve troca de mensagens reconhecendo o problema;
• se as intervenções corrigiram a origem ou apenas os efeitos visíveis;
• e se a manifestação atual possui a mesma causa.

Ordens de serviço, protocolos, e-mails, mensagens, fotografias e vídeos das ocorrências anteriores podem demonstrar que o proprietário vem reclamando do mesmo problema há anos.

Isso é muito diferente de surgir, após longo período, um defeito sem qualquer histórico anterior.

A construtora pintou a parede e a infiltração voltou. O reparo foi suficiente?

Não necessariamente.

Se a causa for uma falha de impermeabilização, por exemplo, refazer a pintura pode eliminar temporariamente a mancha sem eliminar o defeito que produz a umidade.

Por isso, em problemas reincidentes, o foco não deve ser apenas comprovar que houve assistência técnica, mas verificar o que efetivamente foi reparado.

Assinei a vistoria das chaves dizendo que estava tudo certo. Isso impede uma reclamação posterior?

Não, se o problema realmente não era perceptível em uma vistoria comum.

A vistoria de entrega tem enorme importância para defeitos aparentes: porta danificada, revestimento quebrado, pintura mal executada, item faltante ou outro problema visível naquele momento.

Mas não se pode exigir que o comprador identifique visualmente aquilo que está escondido dentro de uma parede, sob um revestimento, na impermeabilização ou em outro elemento inacessível.

É justamente por isso que o CDC estabelece tratamento próprio para o vício oculto, fazendo o prazo decadencial começar quando o defeito fica evidenciado. 

A questão muda se o defeito já era evidente e poderia ter sido percebido ou se há prova de que o comprador tinha conhecimento dele.

Por isso, a assinatura do termo de vistoria é uma prova relevante, mas não equivale a uma declaração de que nunca poderá existir defeito oculto naquele imóvel.

Os azulejos começaram a cair anos depois da entrega. Isso pode ser responsabilidade da construtora?

Pode, se a causa do desprendimento estiver relacionada à construção.

O simples fato de um azulejo se desprender não identifica quem é responsável.

Será necessário verificar, por exemplo, se o problema está relacionado à preparação da base, ao assentamento, aos materiais empregados, às condições do substrato, à movimentação da estrutura, a uma infiltração ou a outra causa.

Também será necessário verificar se houve reforma posterior naquele ambiente.

Essa distinção explica por que duas cozinhas com azulejos caindo podem gerar conclusões completamente diferentes.

Em uma, a avaliação técnica pode apontar falha originária de execução.

Na outra, pode mostrar que o revestimento foi substituído pelo próprio proprietário anos depois da entrega.

A aparência do dano é semelhante. A causa é diferente. E é a causa que ajuda a definir a responsabilidade.

Como provar que o defeito veio da construção e não do uso do imóvel?

A prova precisa ajudar a estabelecer a origem do defeito, e não apenas mostrar que ele existe.

Uma fotografia de uma parede com infiltração comprova a presença da mancha.

Ela não demonstra, sozinha, por que aquela infiltração ocorreu.

Por isso, dependendo da controvérsia, podem ser relevantes:

Fotos e vídeos com data: ajudam a demonstrar quando os sinais começaram e sua evolução.

Protocolos com a construtora: demonstram quando o fornecedor foi comunicado e qual resposta apresentou.

Ordens de serviço: permitem identificar reparos anteriores e aquilo que a própria assistência técnica registrou.

Manual do proprietário: pode ser importante para verificar orientações de uso, manutenção e periodicidade de intervenções.

Projetos e documentos técnicos: podem auxiliar na identificação do sistema construtivo e da origem da falha.

Laudo ou parecer técnico: pode estabelecer nexo entre a manifestação observada e uma possível falha de projeto, material ou execução.

Histórico de manutenção: pode afastar ou fortalecer a alegação de que o problema decorreu de ausência de conservação.

Ocorrências semelhantes em outras unidades: não provam automaticamente o vício da unidade analisada, mas podem ser relevantes na investigação quando diversos imóveis apresentam a mesma manifestação.

Em processo judicial, ainda pode ser necessária perícia técnica para determinar causa, extensão, necessidade de reparo e custos.

Preciso ter um laudo antes de procurar a construtora?

Não necessariamente. Mas, quando a origem do problema é controvertida, uma avaliação técnica pode se tornar decisiva.

Há defeitos cuja ocorrência pode ser comunicada imediatamente à construtora, preservando fotografias, vídeos e protocolos.

Em outros casos, especialmente quando a construtora atribui o problema ao proprietário, à falta de manutenção ou a uma reforma, a discussão passa a depender de conhecimento técnico.

O objetivo do laudo não é apenas escrever que “há infiltração”, “há fissuras” ou “há revestimentos soltos”.

Um documento tecnicamente útil deve, quando possível, contribuir para responder:

qual é a causa provável?

a falha é compatível com problema construtivo?

qual é sua extensão?

há risco de agravamento?

qual intervenção é necessária para corrigir a causa?

há danos decorrentes do defeito?

Quanto mais a disputa estiver concentrada na origem do problema, maior tende a ser a importância da prova técnica.

Preciso fazer o conserto imediatamente. Posso reparar e cobrar depois?

Em determinadas situações, sim, mas é importante preservar a prova antes de eliminar os vestígios do defeito.

Nem sempre é razoável esperar.

Um vazamento pode destruir móveis. Um revestimento se desprendendo pode representar risco. Uma falha elétrica pode exigir intervenção imediata.

O proprietário também não deve permitir deliberadamente que o dano aumente apenas para produzir prova.

O cuidado está em documentar a situação antes e durante o reparo, sempre que isso for possível e seguro.

Isso pode envolver:

• fotografias e vídeos detalhados;
• registro da data;
• comunicação formal à construtora;
• orçamento;
• avaliação técnica;
• fotografias durante a abertura da parede ou retirada do revestimento;
• preservação de documentos fiscais;
• relatório sobre o que foi encontrado durante a intervenção.

Esse cuidado é especialmente importante porque, depois que uma parede é refeita ou todo o revestimento é removido, a causa original pode se tornar muito mais difícil de demonstrar.

A construtora não respondeu à reclamação. O prazo continua correndo?

Esse ponto exige atenção porque deixar uma reclamação sem acompanhamento pode produzir consequências jurídicas.

O CDC estabelece que, para os prazos decadenciais do art. 26, a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.

Por isso, existe diferença entre:

“liguei uma vez, mas não tenho protocolo”

e

“comuniquei formalmente o defeito, tenho protocolo, fotografias, ordem de serviço e resposta da construtora”.

A documentação da reclamação pode ser relevante tanto para demonstrar quando o problema foi comunicado quanto para a própria discussão sobre prazo.

Isso não significa que abrir um protocolo preserve indefinidamente qualquer direito ou suspenda todos os prazos possíveis. Novamente, o efeito dependerá da natureza da pretensão discutida.

Se ficar comprovado o vício construtivo, o que posso exigir da construtora?

A providência possível depende da natureza do vício, da relação contratual e dos prejuízos efetivamente produzidos.

Em vez de tratar tudo como “indenização”, é importante separar situações diferentes.

Correção do próprio defeito

Pode haver pretensão destinada a obter a correção adequada da falha.

E “corrigir” não significa necessariamente esconder sua manifestação.

Se a parede apresenta umidade causada por impermeabilização defeituosa, apenas pintar novamente a superfície pode não solucionar o vício.

Ressarcimento do reparo realizado pelo proprietário

Quando presentes os requisitos jurídicos, pode ser discutido o ressarcimento das despesas que o proprietário teve para corrigir um defeito imputável à construção.

Daí a importância de preservar orçamentos, notas fiscais, comprovantes de pagamento e prova da causa do problema.

Prejuízos provocados pelo vício

O defeito construtivo pode produzir danos além do próprio elemento defeituoso.

Uma infiltração pode danificar armários planejados, piso, pintura ou equipamentos.

Nessa hipótese, é preciso demonstrar não apenas a existência dos prejuízos, mas também o nexo entre eles e o vício construtivo.

Para a pretensão indenizatória por vícios construtivos, o STJ reafirmou em 2025 a aplicação do prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Em abril de 2026, a Quarta Turma decidiu que a pretensão de ressarcimento por vícios de construção segue a prescrição decenal, com termo inicial na ciência do vício. 

Dano moral é automático?

Não.

A existência de vício construtivo não transforma automaticamente todo conflito com a construtora em dano moral.

As consequências concretas precisam ser analisadas.

Um pequeno defeito de acabamento não produz necessariamente a mesma repercussão de uma situação que comprometa significativamente a habitabilidade, segurança ou utilização do imóvel.

“Meu imóvel tem oito anos. Então tenho dez anos para processar a construtora?”

Não é seguro chegar a essa conclusão apenas somando dez anos à data da entrega das chaves.

Essa é justamente uma das interpretações equivocadas que a expressão “prazo de dez anos” pode produzir.

Na decisão de abril de 2026, o STJ tratou da pretensão de ressarcimento por vícios construtivos e fixou a prescrição decenal com termo inicial na ciência do vício, pela teoria da actio nata.

Isso não significa que qualquer defeito que apareça em qualquer época gere automaticamente uma nova janela de dez anos.

Antes do prazo, existe uma questão anterior:

há efetivamente um vício construtivo juridicamente imputável à construtora?

Um imóvel com décadas de utilização pode apresentar desgaste natural, falta de manutenção, intervenções posteriores e componentes que já atingiram sua vida útil.

Por isso, prazo e responsabilidade são questões relacionadas, mas diferentes.

Primeiro é necessário identificar o que aconteceu e qual pretensão existe. Depois, verifica-se qual regime de prazo se aplica.

Três situações ajudam a entender quando a resposta pode mudar

1. O defeito apareceu no terceiro ano, a construtora tentou consertar e ele voltou no sexto

Há um histórico anterior ao fim do quinquênio, comunicação à construtora e tentativa de reparo.

Protocolos e ordens de serviço podem ser particularmente importantes para demonstrar a cronologia e a reincidência.

2. O defeito apareceu pela primeira vez no sétimo ano

O simples fato de terem passado sete anos não resolve o caso.

Será necessário investigar se existe vício oculto relacionado à construção, se a manifestação ocorreu dentro da vida útil razoavelmente esperada daquele sistema e qual pretensão o proprietário pretende exercer.

3. O problema surgiu depois de uma reforma feita pelo proprietário

Se a prova técnica demonstrar que a causa está na intervenção posterior e não na construção originalmente entregue, a existência do dano não basta para atribuir responsabilidade à construtora.

Os três proprietários podem procurar ajuda dizendo:

“Meu apartamento apresentou um defeito anos depois.”

Mas juridicamente os casos podem ser completamente diferentes.

Essa é a razão pela qual respostas baseadas apenas na idade do imóvel costumam ser insuficientes.

O que fazer quando um defeito aparece anos depois da entrega do imóvel?

O primeiro passo não deveria ser concluir que “a garantia acabou” nem presumir imediatamente que “a construtora tem de pagar”.

É preciso reconstruir o caso.

Procure identificar quando surgiram os primeiros sinais, fotografar a evolução, localizar os documentos de entrega do imóvel, recuperar protocolos antigos e verificar se já houve assistência técnica.

Quando a origem não for evidente, pode ser necessário obter avaliação técnica antes de uma intervenção capaz de eliminar os vestígios do problema.

A construtora deve ser comunicada de forma que essa comunicação possa ser posteriormente comprovada.

E, principalmente, não deixe a discussão sobre prazo para depois.

A existência de diferentes regimes jurídicos não significa ausência de prazo. Ao contrário: saber se a situação envolve exercício de direito relacionado ao vício, garantia legal ou pretensão de ressarcimento é justamente o que permite identificar qual prazo precisa ser observado.

Dúvidas frequentes sobre defeitos em imóveis comprados na planta

Comprei o apartamento há seis anos e apareceu infiltração. Perdi a garantia?

O término de uma garantia contratual ou o transcurso de cinco anos não responde sozinho se ainda existe responsabilidade. É necessário descobrir a origem da infiltração, quando o vício se tornou perceptível, se há relação com a construção e qual providência será exigida.

O vício oculto precisa aparecer dentro dos cinco anos?

No âmbito consumerista, o STJ adota para o vício oculto o critério da vida útil do bem e reconhece que ele pode se manifestar depois do término da garantia contratual. Isso não significa responsabilidade ilimitada: desgaste natural, manutenção, uso, intervenções posteriores e vida útil precisam ser considerados. 

A construtora pode negar o atendimento só porque acabou a garantia do manual?

A negativa baseada apenas no fim da garantia não necessariamente encerra a questão. Um defeito oculto relacionado à construção pode exigir análise além da garantia contratual, especialmente quando se discute responsabilidade por vício construtivo e ressarcimento dos prejuízos.

A construtora já consertou duas vezes e o defeito voltou. Isso ajuda a provar o problema?

Pode ajudar. Protocolos, ordens de serviço e registros dos reparos podem demonstrar quando o problema surgiu, que a construtora tomou conhecimento e que houve reincidência. Ainda será importante verificar se a manifestação atual decorre da mesma causa.

Se outros apartamentos do prédio têm o mesmo defeito, isso prova que é problema da obra?

Não automaticamente. Mas a repetição da mesma manifestação em várias unidades pode ser um elemento relevante para a investigação técnica e deve ser considerada junto às demais provas.

O condomínio pode ser responsável em vez da construtora?

Pode haver situações em que a origem esteja em área ou sistema comum e a responsabilidade pela manutenção recaia sobre o condomínio. Em outras, o problema existente na área comum pode decorrer de vício construtivo imputável à construtora. É preciso identificar a causa e a atribuição de manutenção do elemento afetado.

Posso aceitar o reparo da construtora sem perder o direito de reclamar se o problema voltar?

A realização do reparo não significa, por si só, que uma eventual reincidência tenha de ser suportada pelo proprietário. É recomendável preservar toda a documentação da assistência realizada e verificar se o reparo efetivamente eliminou a causa.

O defeito apareceu anos depois da compra do imóvel? O ponto de partida é descobrir sua origem

Quem compra um imóvel na planta pode passar anos acreditando que a construção não apresenta qualquer problema até que um revestimento comece a se desprender, uma infiltração apareça, uma fissura evolua ou uma falha até então invisível se manifeste.

Quando isso acontece, duas respostas automáticas devem ser evitadas:

“Passaram cinco anos, então a construtora não responde mais.”

e

“É vício oculto, então a construtora sempre terá de pagar.”

A análise correta exige relacionar origem do defeito, momento da descoberta, vida útil esperada, histórico de manutenção e reparos, provas disponíveis, regime jurídico e providência pretendida.

A jurisprudência recente do STJ reforça exatamente a importância dessas distinções. Em 2025, a Corte reafirmou a prescrição decenal para pretensão indenizatória por vícios construtivos. Em abril de 2026, a Quarta Turma diferenciou expressamente a garantia quinquenal, os prazos decadenciais e a pretensão de ressarcimento por perdas e danos, submetida à prescrição de dez anos a partir da ciência do vício no caso analisado. 

Por isso, se o defeito apareceu somente anos depois da entrega ou se a construtora já tentou repará-lo e o problema retornou, uma análise jurídica especializada e, quando necessária, técnica pode identificar se ainda existe responsabilidade, quais provas precisam ser preservadas e qual medida é adequada antes que um prazo relevante transcorra.

Seu imóvel apresentou um defeito anos depois da entrega?

Receber uma negativa baseada apenas no argumento de que “a garantia acabou” não esclarece, por si só, se o caso realmente está encerrado.

A natureza do defeito, sua origem, o momento em que se tornou perceptível, o histórico de assistência da construtora e aquilo que se pretende exigir podem levar a enquadramentos jurídicos diferentes.

O Prete, Alves & Almeida Advogados atua em Direito Imobiliário e Condominial na análise de conflitos relacionados a imóveis, contratos, vícios construtivos e responsabilidade decorrente da aquisição imobiliária.

Fontes jurídicas utilizadas

• Código Civil, art. 618: garantia quinquenal relativa à solidez e segurança e regra do parágrafo único. 
• STJ, AgInt no AREsp 2.499.655/MS, Quarta Turma, julgado em 28/04/2025, DJEN 06/05/2025: prescrição decenal aplicável à pretensão indenizatória por vícios construtivos. 
• STJ, AREsp 2.652.361/SP, Quarta Turma, publicação em 27/04/2026: distinção entre garantia quinquenal, decadência e prescrição; ressarcimento por vícios construtivos sujeito à prescrição decenal, com termo inicial na ciência do vício no caso julgado.
• STJ, AREsp 2.786.830, Terceira Turma, DJEN 16/10/2025: vício oculto em unidade habitacional e termo inicial do prazo decadencial a partir da constatação do defeito pelo consumidor. 
• STJ, REsp 984.106/SC: critério da vida útil na análise de vício oculto que se manifesta depois da garantia contratual.