Sim, o condomínio pode proibir locações via Airbnb e outras plataformas de curta temporada. A regra atual consolidada pelo determina que, se a convenção do edifício estipular que a destinação do prédio é exclusivamente residencial, a atividade de aluguel por curtíssima temporada é considerada incompatível por configurar uma “hospedagem atípica” com fins comerciais e alta rotatividade. 

O cenário jurídico funciona sob as seguintes regras práticas:

O silêncio da convenção já proíbe

Até meados de 2026, discutia-se se o condomínio precisava ter uma proibição expressa por escrito na convenção para vetar o Airbnb. O STJ definiu que não é necessária uma proibição expressa. Se o estatuto do prédio diz apenas que ele é “residencial”, a prática do Airbnb já é considerada proibida por padrão, pois o entendimento é de que ela descaracteriza o sossego e a segurança da comunidade. 

Quórum de 2/3 para liberar

Para que um proprietário possa anunciar regularmente seu imóvel no Airbnb em um prédio residencial, ele precisa que a assembleia vote e aprove a autorização expressa para locações de curta temporada. O quórum exigido por lei para essa alteração é alto: voto favorável de pelo menos dois terços (2/3) de todos os condôminos (Art. 1.351 do Código Civil). 

O que continua permitido por lei?

• Locações tradicionais por temporada: Contratos residenciais de temporada mais longos (como aluguéis de meses específicos, previstos na Lei do Inquilinato) que não possuam características de alta rotatividade hoteleira.
• Prédios de destinação mista ou comercial: Condomínios que já nasceram com perfil comercial ou híbrido e que aceitam serviços de short stay (estadia curta).
• Prédios que já aprovaram o Airbnb: Edifícios onde a maioria qualificada de 2/3 votou formalmente a favor de permitir os aplicativos.

Importante: Em setembro de 2026, o STJ afetou novos recursos sobre o tema sob o rito de Recursos Repetitivos (Tema 1.443) para criar uma tese vinculante definitiva. Isso suspendeu temporariamente as ações judiciais em andamento no país, mas a tendência jurídica e a jurisprudência majoritária aplicada seguem desfavoráveis ao uso do Airbnb sem autorização da assembleia.

 

O apartamento é meu. Mesmo assim, o condomínio pode impedir o Airbnb?

Pode, porque o direito de propriedade sobre o apartamento não elimina as regras decorrentes da vida em condomínio. Ao mesmo tempo, o condomínio também não pode tratar toda utilização do Airbnb como se fosse exatamente a mesma coisa.

Imagine uma situação bastante comum: você compra um apartamento, começa a anunciá-lo pelo Airbnb e recebe hóspedes de tempos em tempos. Meses depois, chega uma notificação dizendo que a atividade é proibida porque o prédio é exclusivamente residencial.

A primeira reação costuma ser:

“Mas o apartamento é meu. Por que o condomínio pode decidir se eu posso alugá-lo?”

O Código Civil assegura ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade. Só que também estabelece que o condômino deve utilizar o imóvel de acordo com a destinação da edificação e sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.

Essa discussão já chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2026, o Tribunal analisou o caso de uma proprietária que utilizava o apartamento para estadias curtas, embora o condomínio tivesse finalidade exclusivamente residencial.

Ao analisar a situação, o STJ considerou a forma como o imóvel estava sendo utilizado na prática e entendeu que, naquele caso, as estadias já não eram compatíveis com a finalidade residencial do condomínio.

É por isso que não basta dizer “o apartamento é meu” ou simplesmente verificar se ele está anunciado no Airbnb. Para saber se o condomínio pode impedir esse tipo de uso, é preciso entender como as estadias acontecem e se essa utilização continua compatível com as regras do condomínio.

Alugar pelo Airbnb é a mesma coisa que fazer locação por temporada?

Não necessariamente. O Airbnb é uma plataforma de intermediação, e o simples fato de o imóvel ser anunciado por ela não define qual é a natureza jurídica da relação entre proprietário e ocupante.

Uma estadia contratada pelo Airbnb pode apresentar características de locação por temporada, quando o imóvel é destinado à residência temporária do locatário. Mas a forma como a atividade é organizada também pode aproximá-la da hospedagem ou, dependendo das características concretas, de um contrato atípico de curta estadia.

É justamente por isso que não basta olhar para o aplicativo utilizado ou para a quantidade de dias da reserva.

Imagine um apartamento alugado por duas semanas para uma família passar férias. O imóvel é entregue mobiliado, a família permanece ali temporariamente e o devolve ao final do período. Essa situação pode se enquadrar na locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.

Agora pense em um imóvel utilizado continuamente para receber diferentes pessoas por períodos muito curtos, eventualmente com serviços associados à estadia e uma dinâmica de alta rotatividade. A análise jurídica já pode ser diferente.

Em 2026, o STJ reforçou justamente essa distinção: a plataforma utilizada não determina, sozinha, a natureza do contrato. O que precisa ser analisado é como a utilização do imóvel acontece.

E é aqui que podemos inserir o interlink para o novo satélite:

Essa diferença é importante porque locação por temporada, hospedagem e contrato atípico de curta estadia não são juridicamente a mesma coisa. 

Quando o Airbnb começa a ser um problema para a destinação residencial?

O aluguel pelo Airbnb começa a ser considerado um problema para a destinação residencial quando passa a configurar uma atividade comercial e hoteleira disfarçada, caracterizada pela alta rotatividade de hóspedes e desvirtuamento do sossego coletivo e da finalidade residencial prevista para aquele condomínio.

Recentemente, o STJ entendeu que a exploração econômica predatória por curtíssimo prazo fere a convenção de condomínios exclusivamente residenciais.

Quando o uso do Airbnb deixa de ser uma locação residencial e passa ter perfil comercial? 

1. Alta rotatividade e habitualidade (perfil comercial)

Se o imóvel é alugado de forma frequente ou habitual, por exemplo, recebendo pessoas diferentes a cada fim de semana ou a cada dois dias, ele deixa de funcionar como uma residência temporária (como as férias tradicionais de uma família) e assume uma dinâmica de balcão de hotel.

2. Oferta de serviços inclusos (hospedagem atípica)

A atividade perde o caráter de locação residencial pura quando o anfitrião passa a oferecer facilidades típicas do setor de hotelaria, tais como:

• Serviço de limpeza diária ou camareira.
• Troca constante de enxoval (roupas de cama e banho) durante a estadia.
• Oferecimento de refeições (café da manhã integrado).
• Recepção e portaria própria ou terceirizada dedicada aos hóspedes.

3. Aluguel fracionado (múltiplos contratos simultâneos)

A divisão do apartamento para alugar vários cômodos isolados para pessoas sem nenhum vínculo entre si ao mesmo tempo é vista pela Justiça como uma clara descaracterização do uso residencial. O imóvel passa a funcionar como um hostel ou pensão. 

4. Impacto na segurança e no sossego do condomínio

O fluxo contínuo de pessoas estranhas circulando com malas, que não passam pelo crivo de segurança tradicional dos moradores e não têm compromisso duradouro com a comunidade, afeta diretamente os pilares previstos pelo Código Civil: sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos. 

 

Então o condomínio pode proibir qualquer aluguel por temporada?

O entendimento do STJ determinou que, se a convenção de um prédio prevê destinação estritamente residencial, a omissão sobre aplicativos não significa permissão. Ou seja:

• Para proibir o aluguel por temporada, o condomínio não precisa criar uma nova regra; basta que a convenção atual exija o uso exclusivamente residencial para fundamentar restrições aos hóspedes rotativos. 
• Para que a liberação do aluguel por temporada através das plataformas digitais seja formalmente aceito em prédios e condomínios residenciais, é necessária a autorização de pelo menos dois terços (2/3) dos condôminos em assembleia.

Se você estiver enfrentando essa situação e gostaria de saber quais são os passos legais para o condomínio advertir ou multar um proprietário que aluga seu imóvel por temporada busque auxílio de um advogado especializado.

O síndico disse que Airbnb é proibido. A palavra dele basta?

Não. O síndico administra o condomínio e deve fazer cumprir as regras existentes. Entretanto, ele não pode transformar uma preferência pessoal em uma nova regra condominial.

Se o condomínio é omisso, os moradores nunca reclamaram, não há histórico de problemas de segurança e o síndico resolveu proibir o Airbnb apenas por uma postura pessoal, ele está extrapolando suas funções. 

Para que uma proibição ou regulamentação ganhe força legal inquestionável dentro do prédio, o tema deve ser levado para discussão e formalizado por meio de deliberação em Assembleia Geral. 

Posso ser notificado e multado por alugar o meu imóvel em condomínio por temporada?

Sim, você pode ser notificado e multado pelo condomínio caso anuncie ou alugue seu imóvel pelo Airbnb sem o respaldo correto.

Com a recente uniformização jurídica do STJ, os tribunais estaduais (como o TJ-SP) têm validado multas expressivas aplicadas a proprietários, entendendo que a alta rotatividade de plataformas digitais fere a destinação puramente residencial do prédio. 

Para que a penalidade seja legalmente válida e você não consiga anulá-la na Justiça, o condomínio precisa cumprir alguns requisitos:

1. Como a multa deve ser aplicada

Na maioria dos casos, o síndico não pode aplicar a multa direto. O regulamento interno geralmente exige o envio de uma advertência ou notificação por escrito primeiro, descrevendo a infração e exigindo a suspensão dos anúncios ou estadias. A multa imediata só costuma ocorrer se houver uma infração gravíssima de segurança ou reincidência.

O condomínio é obrigado a garantir ao proprietário o direito de apresentar recurso antes que a cobrança seja definitivamente mantida no boleto. 

2. Onde o valor da multa deve estar previsto?

O valor cobrado não pode ser estipulado pelo síndico de forma aleatória. Ele deve estar formalmente previsto:

Na convenção do condomínio ou no regimento Interno do condomínio.

Geralmente, as penalidades são calculadas com base em frações ou cotas inteiras da taxa condominial (por exemplo: uma multa equivalente a 1, 2 ou até 5 vezes o valor do seu condomínio mensal).

Se você receber uma penalidade por locação do imóvel por temporada sem que haja previsão do valor exato nos documentos do prédio, essa cobrança pode ser considerada abusiva e ilegal. Busque auxílio jurídico especializado para entender se a multa é realmente devida.

O que acontece se você simplesmente não pagar a multa  por locação do imóvel por temporada?

Ignorar a multa é um erro grave. Juridicamente, a multa não paga é atrelada à unidade e se transforma em dívida condominial. Isso significa que o condomínio pode mover uma ação de execução na Justiça, o que pode levar ao bloqueio de contas bancárias e, em casos extremos, à penhora e leilão do próprio imóvel para quitar o débito. 

Você já recebeu alguma notificação ou multa por locação de imóvel por temporada e precisa de auxílio jurídico? Procure orientação especializada de um advogado imobiliário ou advogado condominial.

Quero comprar um apartamento para colocar no Airbnb. O que devo verificar antes?

Se a renda com aluguel por temporada faz parte da conta para você decidir se vale a pena comprar o imóvel, verifique as regras do condomínio antes de assinar o negócio.

Esse cuidado pode evitar um problema bastante concreto: comprar um apartamento contando com determinada rentabilidade e descobrir depois que a forma de exploração planejada enfrenta uma restrição condominial.

Peça e leia a convenção coletiva..

Verifique as atas recentes das assembleias.

Procure saber se já existem conflitos envolvendo estadias curtas no prédio.

Quando a rentabilidade esperada depende dessa utilização, a questão deixa de ser apenas condominial. Ela passa a interferir diretamente na decisão de compra e no planejamento patrimonial do adquirente.

Está enfrentando um conflito sobre Airbnb no condomínio?

Se o condomínio notificou ou multou você, se uma assembleia pretende restringir as estadias ou se você está avaliando a compra de um imóvel para explorar por curta duração, a análise jurídica especializada precisa começar pelos documentos e pela forma concreta como a unidade é ou será utilizada.

O Prete, Alves & Almeida Advogados atua em Direito Imobiliário e Condominial na análise de convenções, assembleias, restrições ao uso da propriedade e conflitos entre proprietários e condomínios.

A atuação preventiva também pode ser importante antes da aquisição do imóvel, especialmente quando a viabilidade financeira da compra depende da possibilidade de gerar renda com locações de curta duração.

Prete, Alves & Almeida Advogados: protegemos o patrimônio imobiliário dos nossos clientes em todas as etapas, da aquisição do imóvel à prevenção e resolução de conflitos imobiliários, condominiais e contratuais.

Referências jurídicas

Lei 8.245/1991, art. 48: disciplina a locação para temporada.

Código Civil: especialmente arts. 1.335, 1.336, IV, e 1.351.

Lei 14.405/2022: alterou o art. 1.351 do Código Civil e estabeleceu o quórum de dois terços para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

STJ, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026. O Informativo 889 registra a distinção entre locação residencial por temporada e contrato atípico de curta estadia e o entendimento sobre exploração econômica reiterada ou profissionalização. 

STJ, Tema Repetitivo 1.443, ProAfR nos REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Raul Araújo, julgamento da afetação em 26/05/2026, publicação em 01/06/2026. O mérito permanece pendente.